AUTORIZAN MEGA COMPLEJO INMOBILIARIO EN LA MANZANA DE CORRIENTES, RIOJA, PARAGUAY Y CÓRDOBA

CONCEJO MUNICIPAL DE LA CIUDAD DE ROSARIO
Dirección General de Prensa
Rosario, 4 de julio de 2019.

(Proyecto aprobado dentro del Orden del Día) 

Expediente 240.896, mensaje del Ejecutivo

// Aprobado por mayoría reglamentaria, por 15 votos a 10 //
// Votos positivos: Rosselló, Blanco, Bouza, Cardozo, Chumpitaz, Estévez, Ghilotti, Ghirardi, Irizar, Javkin, López Molina, Miatello, Poy, Schmuck y Zeno //
// Votos negativos: Gigliani, Giménez, Lepratti, N.López, Magnani, Monteverde, Pellegrini, Salinas, Tepp
y Toniolli //
// Ausentes: (3) Figueroa Casas, Martínez y Sukerman // 

ORDENANZA PLAN DE DETALLE DE AREA RESERVA MANZANA 125 - AREA CENTRAL
VISTO
El Expediente Nº 20.260/2017P iniciado por Parking Mall S.A., propietaria de los inmuebles identificados catastralmente como Sección 1º Manzana 125 Gráfico 2 S/D 1, Gráfico 22, y Gráfico 3 S/D 1, donde se solicita la definición de indicadores urbanísticos;
La Ordenanza Nº 8243 “Reordenamiento Urbanístico del Área Central” y sus modificatorias, donde se establece el Área de Reserva para Plan Especial en los inmuebles antes mencionados;
La Ordenanza Nº 8.245 “Inventario y Catalogación de Bienes del Patrimonio Histórico Arquitectónico y Urbanístico de la Ciudad de Rosario”; y
CONSIDERANDO
Que el propietario de los inmuebles de referencia solicita la definición de los indicadores urbanísticos para el área de reserva de la manzana 125, mediante el desarrollo de un proyecto unitario destinado principalmente a la residencia, en parcelas aún vacantes de edificación, vinculadas con peatonal Córdoba e importantes calles del micro-centro, como Corrientes y Paraguay;
Que la Ordenanza Nº 8243 “Reordenamiento Urbanístico del Área Central” y sus modificatorias han identificado sectores como “Áreas de Reserva para Plan Especial” y “Áreas de Reserva para Plan de Detalle”, basados en el alto grado de deterioro en los inmuebles afectados, en la obsolescencia de las instalaciones existentes; la conveniencia de incrementar el uso residencial en el área, y en la expectativa que presenta la disponibilidad de grandes parcelas vacantes de construcción;
Que la presencia en la ciudad de este tipo de sectores representa una oportunidad para impulsar intervenciones de reconversión o renovación urbana de acuerdo a los objetivos y principios de ordenamiento urbanístico contenidos en el Plan Urbano;
Que la Ordenanza Nº 8.245 sobre “Inventario y Catalogación de Bienes del Patrimonio Histórico Arquitectónico y Urbanístico de la Ciudad de Rosario” incluye inmuebles comprendidos en el presente proyecto e identificados como Manzana 125 Grafico 2 S/D 1 y Grafico 3 S/D 1, otorgándoles, al primero, un grado de Protección 2c, y al segundo, un grado de protección 3b;
Que el presente Plan de Detalle no admitirá el incremento de superficie que signifique un incremento en la altura que hoy tiene registrado este inmueble, atendiendo el grado de protección patrimonial 2c, a fin de favorecer el espíritu de preservación de un entorno patrimonial emblemático pues se conserva la visión del Edificio Minetti desde le atravesamiento público, proyectado en el interior de la manzana;
Que este fragmento demanda por su ubicación y características, una evaluación particular, atendiendo las condicionantes del entorno inmediato consolidado, así como las posibilidades de renovación que se establecen en los instrumentos normativos vigentes;
Que, en este sentido existen antecedentes normativos que establecen nuevos indicadores urbanísticos que permiten orientar los procesos de transformación y consolidación del Área Central de la ciudad;
Que mediante la concertación con el sector privado, el municipio impulsa actuaciones urbanísticas de gran escala,planificadas por el municipio y desarrolladas por el sector privado que tienen por objeto:
• Controlar el crecimiento y desarrollo urbano, con intervenciones de carácter estratégico, que incrementen la densidad en el área central, con la provisión de refuerzo de redes de servicios e infraestructuras;
• Crear nuevos paseos públicos, que contribuyan a acrecentar la superficie de espacios verdes en el área central, para cumplir con los estándares definidos en el plan de la ciudad;
• Planificar en forma integrada la construcción de viviendas, oficinas, comercios, el espacio público, y las infraestructuras de comunicación y servicio;
Que como han afirmado las distintas oficinas técnicas de la Secretaría de Planeamiento, este Plan de Detalle impulsa la integración y recualificación de nuevos espacios abiertos de uso público que permiten la interacción urbana, reafirmando el carácter y la identidad del Área Histórica;
Por lo expuesto se propicia la sanción de la siguiente ORDENANZA

1. DE DETALLE DE RECONVERSIÓN DEL
• AREA RESERVA MANZANA 125 - AREA CENTRAL •

ARTICULO 1º: DEFINICIÓN Y AMBITO DE APLICACIÓN
1.1. Se define el “Plan de Detalle para la Manzana 125 del Área Central” al proyecto de nueva urbanización que se impulsa en base a las definiciones morfológicas y urbanísticas que a continuación se detallan, para los inmuebles identificados catastralmente Sección Catastral 1º, Manzana 125, Gráfico 2 Sub División 1, Gráfico 3 Sub División 1 y Gráfico 22, según se describe en el Anexo Gráfico Nº 1

“AMBITO DE APLICACIÓN”
1.2. El presente Plan de Detalle de la manzana 125 del Área Central se enmarca en los Programas de Reconversión Urbana, el cual deberá cumplimentar con los requisitos que la Ordenanza de Urbanizaciones Nº 6.492 establece para los Programas de Urbanización Integral, apartado 4.2.2. y queda sujeta a las condiciones establecidas para los Convenios Urbanísticos -apartado 4.2.4.- debiendo cumplimentarse con lo dispuesto en la presente. 

ARTICULO 2º: AFECTACIONES Y DIVISIÓN DEL SUELO
2.1. Paseo Peatonal de Uso Público
2.1.1. Se establece una Servidumbre de Paso de Uso Público sobre la cota +/- 0.00 ó aquella que corresponda al nivel de Planta Baja, que permitirá atravesar el interior de la manzana con salidas a las calles Rioja, Corrientes y Paraguay. Este espacio será ejecutado por el Urbanizador con la coordinación y en un todo de acuerdo con los lineamientos que a nivel de anteproyecto, elabore la Secretaría de Planeamiento. El proyecto del Paseo Peatonal de Uso Público deberá ser aprobado por la Secretaría de Planeamiento previamente a la obtención de la Aptitud Urbanística.
Ver Anexo Gráfico Nº 3 “PASEO PEATONAL Y OCUPACION DEL SUELO”.
2.1.2. Todas las obligaciones inherentes a la conservación, limpieza, mantenimiento y responsabilidad del espacio destinado al Paseo Peatonal de Uso Público, recaerán a perpetuidad sobre los terceros adquirentes de los unidades funcionales resultantes, debiéndose asegurar la adecuada administración de estos espacios a futuro. Dichas obligaciones deberán ser contempladas e incorporadas expresamente en los Reglamentos de Propiedad Horizontal correspondientes.
2.1.3. El uso público de este espacio está exclusivamente referido al libre tránsito, pudiendo el urbanizador desarrollar actividades comerciales, gastronómicas u otras que sean complementarias con los locales comerciales de la Planta Baja incluidos en el proyecto general y con el carácter residencial pretendido para todo el conjunto. La Secretaría de Planeamiento definirá los sectores donde se permitirá la ocupación de mesas y sillas en el caso de uso de locales destinados a la actividad gastronómica.
2.2. División de suelo: A fin de permitir una adecuada organización jurídica por parte del desarrollador, se admitirá la división de suelo en cuatro lotes, definidos como lotes I, II, III y IV. El lote III deberá otorgar una Servidumbre de Vista, Iluminación y Ventilación a favor de lotes I, II y IV, a perpetuidad (la misma se definirá en el Plano de Mensura con medidas y superficies).
Ver Anexo Gráfico Nº 2 “DIVISION DEL SUELO” que forma parte del presente texto normativo. Cada lote se denominará como bloques constructivos, a saber:
Lote I: “BCNº 1 Rioja”
Lote II: “BCNº 2 Paraguay”
Lote III: “BCNº 3 Corrientes”
Lote IV: “Sección 1º, Gráfico 2 S/D 1 Córdoba”
ARTICULO 3º: INDICADORES URBANISTICOS
3.1. Condiciones generales para la edificación: Los indicadores urbanísticos, afectaciones y demás condicionantes edilicias que corresponde aplicar, se detallan en los nueve Anexos Gráficos que forman parte del presente texto normativo. Además de lo establecido en este Plan de Detalle, rigen todas las normas emanadas del Código Urbano y del Reglamento de Edificación que no se opongan a la presente.
3.2. Disposición de la ocupación en Planta Baja: Ver Anexo Gráfico Nº 3 ”PASEO PEATONAL y OCUPACIÓN DE SUELO” que integra el presente texto normativo.
a) BC Nº1 Rioja: Ancho mínimo del acceso al Paseo de Uso Público: Seis (6) metros; Altura mínima: Seis (6) metros; Retiro de línea de edificación: Tres (3) metros.
b) BC Nº2 Paraguay: Ancho mínimo del acceso al Paseo de Uso Público: Quince (15) metros; Altura mínima: la altura del basamento del inmueble lindero sur; Retiro de Deslinde Medianero norte del volumen correspondiente a la torre: Once (11) metros.
c) BC Nº3 Corrientes: Ancho mínimo del acceso al Paseo de Uso Público: Diez (10) metros; Altura mínima: Diez (10) metros; Retiro de línea de Edificación del volumen correspondiente a la torre: 5 metros
Las construcciones exentas deberán contemplar el tratamiento de cada uno de sus laterales como fachadas.
3.3. Características de la Edificabilidad y Alturas: El nivel de edificabilidad máxima se establece en 40.800m2 para los lotes I, II y III. El lote IV podrá incrementar superficie, de acuerdo al grado de protección patrimonial que lo alcanza (2c), dentro del volumen edificado según plano de obra Nº 0788/2003. No podrá superar la altura existente a la fecha. Se establece la Edificabilidad y Altura máxima para cada Bloque Constructivo:
a) BC Nº1 Rioja: Destinado a Viviendas colectivas, salvo los niveles del basamento. Altura máxima: le corresponde la altura del edificio lindero identificado como Gráfico 15, debiendo acogerse a las disposiciones sobre Tramos de Completamiento del Área Central, Ordenanza Nro. 8243. Se determina la misma altura máxima para el bloque interior. Ver Anexo Gráfico Nº 4 “PATIOS Y ALTURAS SOBRE BASAMENTO” y Anexo Gráfico Nº 5 “ALTURAS, PATIOS y RETIROS” que integran el presente texto normativo.
b) BC Nº2 Paraguay: Destinado a Viviendas colectivas, salvo los niveles del basamento. Altura máxima: Sesenta y seis (66) metros. Se establece un retiro de la edificabilidad de 6 metros mínimo al eje medianero del deslinde parcelario sur y a partir de la altura del mojinete /azotea del inmueble lindero sur. Retiro de línea edificación de la torre: 5m
Se establece un retiro de la edificabilidad de once (11) metros mínimo al eje medianero del deslinde parcelario norte que corresponde a 1/6 de la altura máxima a desarrollar.
Ver Anexo Gráfico Nº 6 “ALTURAS, PATIOS y RETIROS” que integra el presente texto normativo.
c) BCNº3 Corrientes: Altura máxima: Setenta (70) metros. Altura mínima entre losas en la torre: tres (3) metros. Se establece un retiro de la edificabilidad de seis (6) metros mínimo al eje medianero de los deslindes parcelarios sur y norte, a partir de los basamentos en correspondencia con los inmuebles de valor patrimonial linderos. Retiro de la línea de edificación en la torre: mínimo cinco (5) metros.
Ver Anexo Gráfico Nº 7 “ALTURAS, PATIOS y RETIROS” que integra el presente texto normativo.
3.4. Factor de Impermeabilización de Suelo: Se establece un Factor de Impermeabilización de Suelo máximo de 90% aplicable sobre las superficies descubiertas en Planta Baja. El proyecto del Paseo Público que atraviesa la manzana deberá contemplar la ejecución de superficies verdes absorbentes que representen el 10% de la superficie descubierta mediante la ejecución de cubiertas verdes y el tratamiento de fachadas y medianeras que contribuyan a mitigar el efecto de isla de calor.
3.5 Tolerancias: a) Las alturas expresadas para cada caso son máximas, sin considerar sobreelevaciones de tanques, cajas de ascensores y demás instalaciones complementarias o de servicios que se disponen en las azoteas. Se admite una tolerancia de hasta un cinco por ciento (+/- 5%) a fin de permitir un ajuste de proyecto. b) La edificabilidad máxima establecida es de cuarenta mil ochocientos metros cuadrados (40.800m2).
3.6. Retiros de Línea de Edificación: Debe respetar los retiros mínimos de Línea de Edificación respecto a la Línea Municipal, establecidos en el Anexo Gráfico Nº 3 “PASEO PEATONAL y OCUPACIÓN DE SUELO” y Anexo Gráfico Nº 4 “PATIOS Y RETIROS SOBRE BASAMENTO” que integran el presente texto normativo; a fin de liberar espacio destinado al uso público.
3.7. Antenas y Cableados: Los cableados que atiendan la nueva demanda que el emprendimiento requiera son los establecidos en cada caso por las empresas prestadoras de servicios y deben ser exclusivamente subterráneos.
3.8. Marquesinas y Salientes de Fachadas: El Urbanizador presentará, al momento de la aprobación del proyecto edilicio, la instalación de nuevas marquesinas o agregados salientes de las fachadas que deben cumplir con las disposiciones del Reglamento de Edificación vigente.
3.9. Publicidad: Los elementos publicitarios Tipo 2, según Decreto NC 4.183/77 deben ser colocados sin que sobresalgan de los planos de fachada. Pueden ser trasluminados (backlights), opacos con letra iluminada desde el interior, transparentes con letras incorporadas, no permitiéndose los iluminados en ningún caso. Queda absolutamente prohibida la colocación de elementos de publicidad permanente u ocasional ubicados en forma perpendicular a las fachadas, sostenidos mediante soportes perpendiculares a las mismas. No está permitida la colocación de elementos de publicidad en los espacios públicos
exteriores.
3.10. Usos Admitidos: Se admite al urbanizador el uso Residencial en la modalidad de vivienda colectiva permanente; oficinas; cocheras subterráneas fijas y temporales; comercios minoristas complementarios a la residencia; bares, restaurantes; salas de teatros; cines; salas de exposiciones; sedes consulares, gubernamentales, institucionales y educativas; instituciones sanitarias en la modalidad de consultorios médicos.
3.11. Usos Admitidos al Urbanizador para la Servidumbre de Paso de Uso Público: El proyecto urbanístico deberá contemplar un mínimo del 40% de la superficie cubierta en planta baja para la explotación de comercios minoristas, entre ellos, usos gastronómicos (al menos un local), culturales y de esparcimiento en general, siempre que no contradigan el carácter residencial. Para los usos gastronómicos el citado proyecto deberá contemplar la infraestructura necesaria para su implementación, que será aprobada al momento de otorgar la aptitud urbanística, debiendo solicitar expresa autorización de la Secretaría de Planeamiento en caso de pretender cambiar la disposición del mismo. La distribución de locales comerciales será aprobada al momento de otorgar la Aptitud Urbanística, debiendo solicitar la aprobación del la Comisión Técnica de Urbanizaciones en caso de modificar la disposición definitiva de los mismos, así como la ocupación de mesas y sillas en el Paseo Peatonal.

ARTICULO 4º: OBLIGACIONES DEL URBANIZADOR
4.1. Obligación de donar suelo a favor del municipio: El urbanizador debe donar al municipio los lotes que a continuación se detallan, correspondientes al ensanche de calles: . Lote A2 identificado en el Plano de Mensura Nº 138.073/96 correspondiente al ensanche de calle Córdoba. . Lote A’ identificado en el Plano de Mensura Nº 141.616/98 correspondiente al ensanche de calle Rioja. . Lote A’ identificado en el Plano de Mensura Nº 137.401/95 correspondiente al ensanche de calle Rioja. . Los lotes A’, B’ y C’  identificados en el Plano de Mensura Nº 134.200/93 correspondiente al ensanche de calle Corrientes. Las actas de donación de los citados lotes a favor de la Municipalidad de Rosario deberán formalizarse previo
a la obtención del Final de Obras del bloque constructivo o a la Visación Municipal por parte de la Dirección General de Topografía y Catastro del plano de mensura pertinente, lo que primero ocurra.
4.2. Obligación de Ejecución de Obras: El urbanizador asume a su costo y cargo la construcción del nuevo Paseo Peatonal en un todo de acuerdo al proyecto definitivo que a tal efecto apruebe la Secretaría de Planeamiento al momento de la obtención de la Aptitud Urbanística, en base al aporte de vegetación, equipamiento comunitario, iluminación y otros componentes.
4.3. Ejecución de Infraestructuras de servicios: El urbanizador ejecutará a su costo la totalidad de las redes de infraestructura generadas y demandadas por la nueva urbanización correspondientes a provisión de energía eléctrica y gas, alumbrado público, veredas, telefonía, forestación y mobiliario urbano -cestos, señalización, etc. de los espacios públicos) incluidas las ampliaciones de redes existentes y/o nuevas, que el impacto de la nueva demanda exijan sobre las dichas redes.

ARTICULO 5º: MAYOR APROVECHAMIENTO RESULTANTE
5.1. El urbanizador deberá solicitar expresamente la recalificación urbanística que esta ordenanza establece comprometiéndose a abonar dicha contribución por el Mayor Aprovechamiento Resultante de la recalificación urbanística acordada, que se determinará en base a las tasaciones efectuadas por el Departamento de Registro y Tasación de la Dirección General de Fiscalización Urbanística de la Secretaría de Planeamiento. Dicha contribución será asignada al Fondo de Tierras.
5.2. A partir de la aprobación del proyecto definitivo por parte del municipio se hará efectivo el pago de las compensaciones por bloque constructivo previo a la obtención de los Permisos de Edificación pertinentes, del siguiente modo:
a) “BC Nº1 Rioja”: Bloque frentista: le corresponde el pago de la contribución compensatoria por mayor aprovechamiento de altura exceptiva según normativa vigente (hoy aplicable Decreto Nº 1.623/17); el cual será actualizado al momento de su efectivo pago. Dicho cálculo incluirá los metros cuadrados resultantes para el bloque frentista. Bloque interno: le corresponde el pago del 9% del total de la contribución por Mayor Aprovechamiento Resultante, según cálculo realizado por el Departamento de Registro y Tasación de la Dirección General de Fiscalización Urbanística de la Secretaría de
Planeamiento.
b) “BC Nº2 Paraguay”: Le corresponde el pago del 41% del total de la contribución por Mayor Aprovechamiento Resultante, según cálculo realizado por el Departamento de Registro y Tasación de la Dirección General de Fiscalización Urbanística de la Secretaría de Planeamiento.
c) “BC Nº3 Corrientes”: Le corresponde el pago del 50% del total de la contribución por Mayor Aprovechamiento Resultante, según cálculo realizado por el Departamento de Registro y Tasación de la Dirección General de Fiscalización Urbanística de la Secretaría de Planeamiento.
5.3. No se obtendrá el Final de Obra pertinente para cada Bloque Constructivo, hasta tanto estén abonadas la totalidad de las compensaciones económicas correspondientes a cada uno de ellos.

ARTICULO 6º: PLAZOS
6.1. Presentación Proyecto Urbanístico. El urbanizador deberá presentar el proyecto urbanístico definitivo a fin de obtener la Aptitud Urbanística expedida por la Comisión Técnica de Urbanizaciones, en un plazo máximo de doce (12) meses de promulgada la presente ordenanza. Vencido el plazo, la Municipalidad se reserva el derecho de modificar el presente texto normativo.
6.2. Inicio Ejecución de obras. En un plazo máximo de dos (2) años a partir de la obtención de la Aptitud Urbanística, el urbanizador deberá dar inicio el proceso de obra. En caso contrario, la Municipalidad se reserva el derecho de modificar el presente texto normativo.
6.3. Ejecución de la totalidad de las obras. Se determina un plazo de doce (12) años contados a partir de la obtención del primer permiso de edificación para obtención del final de obra pertinente del emprendimiento, vencido este plazo, la Municipalidad podrá modificar el presente texto normativo.

ARTICULO 7º: PROCEDIMIENTOS
7.1. La presentación del proyecto de urbanización definitivo será efectuada por el Urbanizador mediante expediente ante la Comisión Técnica de Urbanizaciones, y se enmarcará dentro del concepto de Urbanización Integral definida de acuerdo al inciso b) del Art. 4.1.1 de la Ordenanza de Urbanizaciones Nº 6492/97. La Comisión Técnica de Urbanización, será el órgano que analizará y aprobará el Proyecto de Urbanización en su conjunto, mediante la Aptitud Urbanística.
7.2. Al momento de realizar las correspondientes presentaciones a fin de obtener la Aptitud Urbanística, el Urbanizador deberá cumplimentar con la aprobación del Plan de Gestión Ambiental de Obra y la correspondiente aprobación -por parte del organismo competente a nivel provincial- del estudio de impacto ambiental del emprendimiento en su conjunto.
ARTICULO 8º: Se suprime el Área de Reserva para Plan de Detalle determinado en el inciso 5.2.3 Áreas de Reserva para Plan de Detalle de la Ordenanza Nº 8243, identificada por su nomenclatura catastral en la Planilla Nº 11 como “01 ARD M 125 2 S/D 1; 3 S/D 1 y 22” de la citada Ordenanza.
ARTICULO 9º: Autorizase al Departamento Ejecutivo a firmar una nueva Acta Acuerdo y los Anexos Gráficos correspondientes conforme la presente Ordenanza.
ARTICULO 10º: Comuníquese con sus considerandos, etc.